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賃貸住宅経営はメリットがいっぱい

 


ナミリスダイナミックバンク
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土地活用・投資の王道 一読に値します
驚くべきメリットをお役立てください。

 ナミリスダイナミックバンクは土地活用・相続問題・節税対策コンサルタントのパイオニアとして企業理念の1つでもある「地域の皆様への生活の向上に貢献し、お役立つために様々なご提案を用意しております。
賃貸住宅経営 小冊子のプレゼント

財産防衛
  1. 金融資産を現物化する。
  2. 収益の上がる賃貸住宅に投資。
  3. 賃貸住宅経営が最も安全・確実・有利。
賃貸住宅経営は何故、安全・確実・有利なのか?
  1. 利回りが良いこと。年6%-20%。
  2. 毎月、自動的に家賃が入る。(タイムイズ・マネー)
  3. 税制上、最も優遇されている。(優遇税制の塊り)
  

 

賃貸住宅への投資は単純(表面)利回りが6%以上、実質利回りが3%以上あれば投資に踏み切るべきである。
賃貸住宅は様々な活用形態と税制のメリット
  • 賃貸住宅には多様な活用形態があり建物が古くなっても"潰しが効く"投資商品である。
  • 賃貸住宅には様々な用途が有る。
  • 賃貸住宅はリスク(危険)の少ない投資商品である。
賃貸住宅の活用形態(戸建・貸家・アパート・マンション・その他)
  1. 単身者用住宅
  2. ファミリー用住宅
  3. ソーホー住宅(仕事場兼住居)
  4. ペット飼育可住宅(犬・猫)
  5. 高齢者専用住宅
  6. 介護(ケア)付住宅
  7. 下宿型住宅
  8. 外国人専用住宅
    • 高額家賃型
    • 低額家賃型
  9. 学生専用住宅
  10. 女性専用住宅
賃貸住宅は税制上、「元本保証」されているという言い方も出来る。
<減価償却費>
建築費の100%まで経費化できる。(平成ft 9年度税制改正)
 法定減価償却年度で95%。以降5年にわたって各1%償却。
 これは、税法上、元本保証されているという言い方もできるのでは?

賃貸住宅の法定耐用年数

※法定耐用年数が経過すると建物の残存価格は会計上10%と計算される。
  1. 木造モルタル造 20年
  2. 木造または合成樹脂造22年
  3. 鉄骨造(骨材の厚さによって異なる)19年(3mm以下)-34年(4mm超)
  4. 煉瓦・石・ブロック造 38年
  5. 鉄骨鉄筋・コンクリート造 47年
※付属設備と構築物については別の定めあり。

<減価償却費>

建築費1億円の賃貸住宅
  1. 法定減価年数で9,500万円。
  2. 以降1%償却。5年で100%減価償却。(最終残価1円)

 例)

木造(22年)の減価償却費

建築費1億円×0.046=460万円(年)

鉄骨(27年)の減価償却費
建築費1億円×0.037=370万円(年)  

鉄骨・鉄筋・鉄筋コンクリート(47年)の減価償却費
建築費3億円×0.022=660万円(年)


※平成19年より、減却後の残面5%については年1%×5年で100%減面償却されることとなります。

現金の支出がないにもかかわらず、それが税務上の経費となるので、その分が現金として手元に残る。

 

 

固定資産税の軽減


  1. 敷地の固定資産税が1/6に軽減。
  2. 建物の固定資産税も一定期間1/2に軽減。
建物の固定資産税
 一定期間1/2に軽減

<条件>
  1. 床面積35m2以上120m2以下。
  2. 2階までは3年分1/2に。
  3. 3階建以上の耐火・準耐火は5年分1/2に。

 

さらに経費化出来るメリットがいっぱい

賃貸住宅経営は"優遇税制の塊り"?
建築融資の利子は100%経費

  1. 融資額1億円
  2. 金利年3% 300万円
    ※300万円全額が経費
     注)普通の住宅は、一定期間、一定額しかローン控除はない。
その他賃貸住宅経営の経費となるもの
  1. 火災保険料供済保険
  2. 土地建物の税金
  3. 修繕費(実費)
  4. 管理手数料
  5. 不動産業者手数料
  6. その他、経営上必要な経費

 

青色申告による税のメリット

青色申告特別控除
※事業規模や、会計帳簿の作成法によって次の2段階の控除がある。(平成17年度)

  1. 10万円が控除されるケース
  2. 65万円が椌除されるケース
    (5棟10室以上)

賃貸住宅経営は相続税対策としても最適

賃貸住宅の敷地と建物の相続税評価額が大幅に下がる。


貸家建付地評価減
  1. 士地の相続税評価額 1億円
  2. 貸家建付地評価減 18%-24%
※借地権割合と借家権割合によって評価減は地域によって異なる。

貸家建付地評価減
  1. 相続税評価額1億円 18%マイナスで8200万円に評価額が下がる。
  2. 24%マイナスで、7,600万円に評価額が下がる。
※地域によって%は異なる。
※借家権割合40%の地域は、大阪と名古屋の一部地域で大半の地域は30%。

 

賃貸住密の建物の評価額も大幅に下がる
賃貸住宅建物の相続税評価額
  1. 1億円の建物(新築)
  2. 固定資産税評価額 ※5,000万円
    ※50%-60%で評価。仮に50%と仮定
    ※都道府県別に建築単価が異なる。
  3. 借家権割合30%→1,500万円
  4. 相続税評価額(5,000万円-1,500万円)3,500 万円
    ※評価額×[1一借家権割合×賃貸割合]
 賃貸住宅の土地と建物の相続税評価額
  1. 土地か各1億円が8200万円に。(18%の場合)
  2. 建物(新築)1億円が3,500 万円
  3. 土地、建物2億円が1億1,700 万円に!
資産圧縮効果
  1. 2億円の土地建物
  2. 1億1,700万円の相続税評価額
  3. 圧縮効果8,300万円!
※それぞれの圧縮効果は、固定資産税評価額、借地権割合、借家権割合によって異なります。

 

 賃貸住宅融資残債は全額控除される
 家賃収入と返済のバランスを考える
家賃が65%に落ちても返済出来るようにローンの返済ができないと破産する。
余裕を持ってローンを返済出来る程度に借金を残す。

 

速算表

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